Hỏi:
Ông Hoàng Văn Tiến ở phường Hố Nai, Tp. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai hỏi:
Đất do mẹ tôi đứng tên chủ quyền, trước khi qua đời bà có di chúc cho tôi được thừa kế đất ấy. Nay tôi bán đất ấy cho người khác, tôi có thể viết giấy ủy quyền cho người ấy, để người ấy tự lo làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền đất cho người ấy được không? Hay phải làm hợp đồng mua bán mới sang tên được?
Đáp:
Xin chào ông Hoàng Văn Tiến.
Do thông tin ông nêu chưa rõ là ông thừa kế riêng toàn bộ thửa đất hay chỉ thừa kế 01 phần thửa đất, diện tích phần thửa đất được thừa kế có đủ điều kiện tách thửa hay không, đất của ông là đất loại gì, có phải đất nông nghiệp để trồng lúa hay không… vì các thông tin này rất quan trọng, liên quan tới việc ông có đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Giả sử đất của ông không phải đất trồng lúa, và đủ các điều kiện tách thửa và được phép chuyển nhượng, thì cần lưu ý 03 vấn đề sau:
Thứ nhất, về điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, theo quy định tại khoản 1 Điều 188, Luật đất đai năm 2013 thì đất của ông phải đảm bảo các điều kiện như sau: (Một là), Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai); Hai là, Đất không có tranh chấp; ba là, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Bốn là, đất còn trong thời hạn sử dụng.
Thứ hai, về chủ thể chuyển nhượng, người đứng tên chuyển nhượng phải là người có toàn quyền định đoạt đối với phần đất chuyển nhượng, còn người nhận chuyển nhượng phải là người thuộc diện được pháp luật công nhận được hưởng quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Do đó, để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình, trước tiên cần xác định tài sản thừa kế ông đã tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng (nói chung là tổ chức hành nghề công chứng, theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng 2014) hay chưa. Vì đó là cơ sở đầu tiên để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về cho ông. Khi đó ông là chủ quyền sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất mà mẹ ông để lại theo di chúc.
Nếu tất cả các bước thủ tục trên đã hoàn thành, thì ông hoàn toàn có quyền chuyển nhượng (bán) quyền sử dụng đất đối với thửa đất này cho người khác.
Thứ ba, về hợp đồng chuyển nhượng: để chuyển nhượng (bán) phần đất nêu trên, ông và bên mua (nhận chuyển nhượng) sẽ tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng. Đây là yêu cầu bắt buộc theo quy định tại Điều 117, 119 BLDS 2015 và quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
Trong Hợp đồng này giữa ông và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận về trách nhiệm thực hiện các thủ tục pháp lý về đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật. Ông cũng có thể ủy quyền cho Bên mua hoặc bất kỳ một người khác (không bị hạn chế về năng lực
pháp luật) để thay ông làm hồ sơ và các thủ tục liên quan này.
Đồng thời cần lưu ý việc thực hiện đăng ký thủ tục để cấp giấy chứng nhận thay đổi quyền sử dụng cũng phải đóng thuế thu nhập cá nhân, và phí, lệ phí theo quy định của Nhà nước. Do đó, cần cấn trừ chi phí này vào giá trị thỏa thuận của đôi bên trong quá trình thanh toán.
Thân chào ông Tiến!.
Ls. Nguyễn Chí Thiện
