Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường gắn với người đã thành niên, tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp người dưới 18 tuổi vẫn là người có quyền hợp pháp đối với thửa đất do được thừa kế hoặc tặng cho. Điều này dẫn đến câu hỏi được nhiều người quan tâm: pháp luật đất đai có cho phép người chưa đủ 18 tuổi đứng tên Sổ đỏ hay không, và nếu được đứng tên thì quyền, nghĩa vụ của người chưa thành niên sẽ được xác lập và bảo đảm như thế nào.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Bộ luật Dân sự 2015
2. Luật Đất đai 2024
II. NGƯỜI DƯỚI 18 TUỔI CÓ ĐƯỢC ĐỨNG TÊN TRÊN SỔ ĐỎ?
Luật Đất đai năm 2024 không đặt ra quy định cụ thể về độ tuổi tối thiểu của người được ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, pháp luật đất đai không xem độ tuổi là điều kiện hạn chế đối với việc đứng tên Sổ đỏ; chỉ cần người đó có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác lập đúng quy định thì vẫn được Nhà nước ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Cụ thể:
1. Điều 4 Luật Đất đai 2024: Quy định về người sử dụng đất, trong đó không hề đề cập đến giới hạn độ tuổi. Điều này bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, là những đối tượng có thể được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
2. Điều 134 Luật Đất đai 2024: Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất. Điều này không đưa ra bất kỳ yêu cầu nào về độ tuổi.
3. Điều 12 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT: Chỉ yêu cầu ghi rõ họ tên, ngày tháng năm sinh và giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất, hoàn toàn không đề cập đến giới hạn tuổi.
III. LƯU Ý KHI NGƯỜI DƯỚI 18 TUỔI ĐỨNG TÊN TRÊN SỔ ĐỎ
Đối với người chưa đủ 18 tuổi, mặc dù có thể được đứng tên trên Sổ đỏ nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng khi xác lập và thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, pháp luật yêu cầu phải có sự tham gia hoặc chấp thuận của người đại diện theo pháp luật.
Tại Điều 21 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“…
Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
Có thể thấy, pháp luật cho phép người chưa đủ 18 tuổi đứng tên trên Sổ đỏ nhưng đồng thời đặt ra cơ chế đại diện bắt buộc, qua đó bảo vệ quyền lợi của người chưa thành niên và bảo đảm tính an toàn pháp lý trong các giao dịch về đất đai.
Trường hợp còn vướng mắc về điều kiện đứng tên sổ đỏ đối với người chưa đủ 18 tuổi hoặc thủ tục pháp lý liên quan, đừng ngần ngại liên hệ đến John Nguyễn để được hướng dẫn cụ thể, đúng quy định và hạn chế rủi ro phát sinh.
IV. TỔNG KẾT
Tóm lại, người dưới 18 tuổi vẫn có thể đứng tên Sổ đỏ nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp; tuy nhiên, do chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, các giao dịch liên quan phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện hoặc chấp thuận. Vì vậy, để hạn chế rủi ro và tranh chấp, các bên cần tuân thủ đúng quy định pháp luật và cân nhắc kỹ lưỡng khi xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản của người chưa thành niên.
Luật sư Nguyễn Chí Thiện
